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Contrato de promessa de compra e venda de imóvel: é preciso registrá-lo?

A doutrina dominante preceitua que o registro é dispensável quando o objetivo é a exigência do promitente comprador acerca da competente escritura imobiliária, isto porque o contrato por si só já provoca um direito pessoal de aquisição da escritura de compra e venda, não se confundindo com o direito real que daí decorre do registro.
                                                      
Inobstante, é de se advogar a importância do registro do contrato de promessa de compra e venda no Fólio Real, para fim de efeito "erga omnes" (contra terceiros) e atalhar eventual venda e comercialização porvindoura a terceiros por intermédio de "promitentes vendedores" ímprobos e escusos. Para tal, é imprescindível que a contratualidade preencha todas as exigências e especificações do art. 11 do Decreto-Lei n° 58/1937, quais sejam: nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição; descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outras características, bem como os números correspondentes na planta arquivada; prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal; juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas; cláusula penal não superior a 10 % (dez por cento) do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial; declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade; indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.
 
Ademais, deve o instrumento contratual ser manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião; e ambas as vias deverão ser entregues dentro de 10 (dez) dias ao Oficial Registrador, para fins de averbá-las e restituí-las, devidamente anotadas, a cada uma das partes (§ 1º).
 
Outrossim, configura-se indispensável a outorga uxória quando seja casado o (promitente) vendedor (§ 2º).
 
Por fim, necessário destacar que as procurações dos respectivos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no cartório do registo, junto aos respectivos autos (§ 3º).
 
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
 
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada inscrita na OAB/SC nº 28.690, especialista em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Ambiental, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
 
Publicado no Jornal "O Tempo" (Itajaí/SC)
Ed. 830, p. 6.
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